Lakáscsere lépésről lépésre: hogyan adja el régi lakását és vegyen újat egyszerre?

Sokan nem az első lakásukat keresik, hanem egy nagyobbat, egy jobb elrendezésűt vagy egy újépítésűt, miközben a jelenlegi otthonukat is el kell adniuk. A lakáscsere két tranzakció egyszerre: egy eladás és egy vásárlás, amelyeket időben, pénzügyileg és jogilag is össze kell hangolni. Ebben a cikkben végigvesszük, milyen sorrendben érdemes haladni, hol szoktak elcsúszni a láncügyletek, és hogyan csökkentheti a kockázatot.

Először eladni vagy először venni?

Ez a lakáscsere legfontosabb kérdése, és nincs rá mindenkinek egyforma válasz. Mindkét útnak megvannak az előnyei és a buktatói.

Ha először elad

• Pontosan tudja, mennyi pénze lesz, így reálisan tervezheti meg a következő lakás költségkeretét.
• Vevőként erősebb pozícióból tárgyalhat, mert nem kell egy bizonytalan eladástól függővé tennie az ajánlatát.
• A hátránya, hogy ha a vevő gyorsan szeretne beköltözni, átmeneti megoldásra lehet szüksége (bérlés, rokonok, bútortárolás).

Ha először vásárol

• Nem kell attól tartania, hogy hónapokig „lakás nélkül” marad.
• Viszont könnyen kerülhet olyan helyzetbe, hogy két ingatlan terheit kell egyszerre viselnie, vagy kényszerből, a vártnál alacsonyabb áron kell eladnia a régi lakást.
• Ha a vételárhoz a régi lakás árára is szüksége van, az eladó ezt nem mindig fogadja el feltételként.

A gyakorlatban a legtöbben a kettő közötti utat választják: egyszerre indítják el az eladást és a keresést, és a szerződéseknél gondoskodnak arról, hogy a határidők egymáshoz illeszkedjenek.

Új építésű lakás esetén más a menetrend

Ha a célpont egy még épülő vagy hamarosan átadásra kerülő újépítésű lakás, a lakáscsere sokszor kényelmesebben megoldható. A fejlesztői szerződések jellemzően ütemezett fizetéssel dolgoznak: az első részlet a szerződéskötéskor esedékes, a nagyobb összegek pedig az építkezés előrehaladtával vagy az átadáskor.

Ez azt jelenti, hogy:

1. a jelenlegi lakását nem kell azonnal eladnia, elég lehet úgy időzíteni, hogy a nagyobb részletek esedékességéig befolyjon a vételár;
2. a vevőjével megállapodhat egy későbbi birtokbaadásban, így Ön a régi otthonában maradhat egészen a beköltözésig;
3. a műszaki átadás és a kulcsátvétel időpontja köré tudja szervezni a költözést.

Fontos ugyanakkor, hogy az átadási határidők csúszhatnak, ezért a saját eladási szerződésében hagyjon némi tartalékot. Az aktuálisan elérhető XIII. kerületi projekteket a projektek oldalon nézheti meg.

A láncügylet buktatói

Akkor beszélünk láncról, amikor több tranzakció egymásra épül: az Ön vevője csak akkor tud fizetni, ha ő is eladja a saját lakását, Ön pedig csak akkor tud vásárolni, ha megkapja a pénzt. Minél hosszabb a lánc, annál nagyobb az esély, hogy valahol elakad.

A leggyakoribb problémák:

• hitelbírálat elhúzódása valamelyik szereplőnél;
• a vevő meggondolja magát, vagy nem kapja meg a tervezett finanszírozást;
• tulajdoni lapon szereplő, előre nem tisztázott teher (például jelzálog vagy elidegenítési tilalom);
• egymásnak ellentmondó birtokbaadási dátumok.

Tipp: mielőtt bármilyen szerződést aláír, kérdezze meg vevőjétől, hogy saját erőből, hitelből vagy egy másik lakás eladásából fizet-e. Ez sokat elárul a lánc stabilitásáról.

Hogyan tegye biztonságosabbá a lakáscserét?

Előzetes hitelbírálat

Ha hitelt is felvenne az új lakáshoz, érdemes még a keresés elején egy bankkal vagy független hitelközvetítővel felmérni, mekkora összegre számíthat. Így nem ér meglepetés, és az eladó felé is komolyabb vevőnek számít.

Reális irányár a régi lakásra

A lakáscsere egyik leggyakoribb hibája, hogy az eladó túlárazza a régi otthonát, mert „ennyi kell az újhoz”. A piac azonban nem a tervezett költségkeretet nézi, hanem az összehasonlítható lakások árait. A túlárazott ingatlan hónapokig a piacon ragadhat, ami az egész tervet borítja. Egy friss, környékre szabott elemzés sokat segít abban, hogy már az elején jó áron induljon.

Összehangolt szerződési feltételek

Az adásvételi szerződésekben több eszköz is segíti az időzítést:

• halasztott birtokbaadás: a vevő fizet, de Ön csak egy későbbi, előre rögzített napon költözik ki;
• részletfizetés a vevő oldalán, amely illeszkedik az Ön vásárlásának ütemezéséhez;
• ügyvédi letét, amely biztonságban tartja a vételárat, amíg a feltételek teljesülnek.

Ezeket mindig az ügyvéddel közösen, a konkrét helyzetre szabva érdemes megfogalmazni.

Költségek és adók

Ne feledkezzen meg arról, hogy a vásárlás mellett az eladásnak is lehetnek költségei: ügyvédi díj, energetikai tanúsítvány, esetleges hitelkiváltás vagy jelzálog törlése, illetve bizonyos esetekben az ingatlaneladásból származó jövedelem adója. Az adózási kérdésekben mindig kérje könyvelő vagy adótanácsadó véleményét, mert az egyedi körülményeken sok múlik. A vásárlás oldali tételeket a mellékköltségekről szóló cikkünkben foglaltuk össze.

Lakáscsere a XIII. kerületben

A XIII. kerület népszerű mind az eladók, mind a vevők körében, így itt jellemzően jó eséllyel talál vevőt egy rendben tartott, reálisan árazott lakás. Sokan éppen a kerületen belül váltanak: egy régebbi angyalföldi vagy újlipótvárosi lakást cserélnek egy nagyobb, újépítésű otthonra, liftes házzal, parkolóval és alacsonyabb rezsivel. Ilyenkor előny, hogy a környéket, a közlekedést és az iskolákat már ismerik, így a döntés főként a lakásról szól.

Összefoglalva

• Döntse el tudatosan, hogy az eladás vagy a vásárlás élvez-e elsőbbséget.
• Új építésű lakásnál használja ki az ütemezett fizetést és a későbbi átadást.
• Mérje fel előre a finanszírozást, és árazza reálisan a régi lakást.
• A határidőket és a feltételeket ügyvéddel hangolja össze.

Ha szeretné tudni, mennyit érhet ma a jelenlegi lakása, kérjen ingyenes piaci elemzést, vagy keresse bizalommal csapatunkat: segítünk úgy összehangolni az eladást és a vásárlást, hogy a lakáscsere minél gördülékenyebb legyen.