Foglaló vagy előleg? Így zajlik egy új építésű lakás vásárlása lépésről lépésre

Az új építésű lakás vásárlása sok szempontból eltér egy használt lakás megvételétől. A vételárat jellemzően nem egy összegben, hanem több részletben, az építkezés előrehaladásához igazodva fizeti meg, és már az első lépésnél felmerül a kérdés: foglalót vagy előleget fizet? A két fogalmat a köznyelv gyakran összemossa, pedig jogi következményeik nagyon különbözőek.

Foglaló és előleg: mi a különbség?

Foglaló

A Polgári Törvénykönyv (Ptk. 6:185. §) szerint a kifizetett pénz akkor minősül foglalónak, ha azt a kötelezettségvállalás megerősítéseként adják, és ez a szerződésből egyértelműen kitűnik. A foglaló sorsa attól függ, mi történik a szerződéssel:

• Ha a szerződést teljesítik, a foglaló beszámít a vételárba.
• Ha a meghiúsulásért a vevő felelős, az általa adott foglalót elveszíti.
• Ha a meghiúsulásért az eladó felelős, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszafizetni.
• Ha egyik fél sem, vagy mindkét fél felelős, a foglaló egyszeresen visszajár.

A foglaló tehát mindkét felet „megköti”: komoly szándékot jelez, és szankciót is hordoz.

Előleg

Az előleg egyszerűen a vételár előre megfizetett része, külön biztosítéki szerepe nincs. Ha a szerződés teljesül, beszámít a vételárba; ha meghiúsul, főszabály szerint visszajár, függetlenül attól, ki volt a hibás. Az esetleges kárt ilyenkor külön kell bizonyítani.

Fontos: ha a szerződésből nem derül ki egyértelműen, hogy foglalóról van szó, vita esetén az összeget előlegnek tekinthetik. Ezért mindig olvassa el figyelmesen, milyen jogcímen fizet.

A vásárlás menete lépésről lépésre

1. Lakás kiválasztása és foglalás

Az első lépés a megfelelő lakás kiválasztása: alaprajz, tájolás, emelet, erkély vagy terasz, parkolási lehetőség. Sok fejlesztő ezen a ponton egy rövidebb foglalási megállapodást köt, amellyel a lakást meghatározott ideig más érdeklődőknek nem ajánlja fel. Kérdezze meg, hogy az ilyenkor fizetett összeg mi lesz, ha végül nem jön létre az adásvétel.

2. Adásvételi szerződés

Az adásvételi szerződést általában a fejlesztő által megbízott ügyvéd készíti elő. Mielőtt aláírná, nézze át különösen ezeket a pontokat:

• a vételár és a fizetési ütemezés (hány részletben, milyen készültségi fokhoz kötve),
• mely összeg minősül foglalónak és melyik előlegnek,
• a műszaki leírás, vagyis milyen burkolatokat, nyílászárókat, gépészetet vállal a fejlesztő,
• az átadási határidő és a késedelem következményei,
• a jótállás és szavatosság feltételei.

Ha bizonytalan, nyugodtan kérjen független jogi tanácsot is – egy jelentős összegű vásárlásnál ez nem túlzott óvatosság.

3. Finanszírozás előkészítése

Ha hitelből vagy támogatásból vásárol, a finanszírozást érdemes már a szerződéskötés előtt egyeztetni a bankkal. Az új építésű lakások részletfizetési ütemezése és a hitel folyósítása nem mindig esik egybe, ezért fontos, hogy az önerőből fizetendő részek időben rendelkezésre álljanak. A támogatások és kedvezményes hitelek feltételei gyakran változnak, ezért mindig az aktuális szabályokat ellenőrizze a bankjánál.

4. Részletfizetés az építkezés alatt

A további részleteket jellemzően az építkezés egy-egy szakaszához kötik. Érdemes nyomon követni, hogy a szerződésben vállalt ütemezés szerint halad-e a projekt, és minden befizetésről őrizze meg az igazolást.

5. Műszaki átadás és kulcsátvétel

Az utolsó részlet általában a műszaki átadás-átvételhez kapcsolódik. Ekkor Ön a fejlesztő képviselőjével bejárja a lakást, és minden észrevételt jegyzőkönyvbe vesznek. Ehhez részletes segítséget ad ellenőrzőlistánk az új lakás átvételéhez.

Gyakori hibák, amelyeket érdemes elkerülni

• Szóbeli ígéretekre hagyatkozni: ami nincs benne a szerződésben vagy a műszaki leírásban, arra később nehéz hivatkozni.
• Nem tisztázni a jogcímet: foglaló vagy előleg – a különbség egy meghiúsult vásárlásnál sokat számíthat.
• Szorosra tervezni a finanszírozást: hagyjon tartalékot az esetleges csúszásokra és a beköltözéssel járó költségekre.
• Elmulasztani a jelenlegi lakás eladásának időzítését: ha a vételárat részben a régi otthon eladásából fizetné, a két folyamatot össze kell hangolni.

Segítünk végigmenni a folyamaton

Az Otthon Centrum O2 Katona iroda csapata – Pataki Ferenc és Máj-Csitári Viktória – a lakás kiválasztásától a kulcsátadásig szívesen elkíséri. Nézze meg aktuális új építésű projektjeinket, ha pedig jelenlegi ingatlanát is eladná, kérjen ingyenes piaci elemzést, vagy keresse csapatunkat bizalommal.