5%-os lakásáfa 2027-től: marad, mit jelent a vevőknek?

Az 5%-os lakásáfa a következő hónapok egyik legfontosabb kérdése mindenkinek, aki új építésű lakást vásárolna Budapesten, akár itt, a XIII. kerületben. Sokan még mindig úgy tudják, hogy a kedvezmény 2026. december 31-én véget ér, és utána 27%-os áfával kell számolni. Október végére azonban megváltozott a helyzet: a kormány benyújtotta az Országgyűlésnek azt a javaslatot, amely eltörölné az új lakások 5%-os áfájának határidejét. Összefoglaljuk, mi érvényes ma, mi változhat 2027-től, és mire figyeljen, ha most foglal új lakást.

Mi az 5%-os lakásáfa, és kire vonatkozik?

Az új építésű lakások értékesítésére a 27%-os általános áfakulcs helyett kedvezményes, 5%-os kulcs vonatkozik. A NAV tájékoztatója szerint ezek a fő feltételek:

• Új lakóingatlan: áfa szempontjából új az a lakás, amelyet még nem vettek rendeltetésszerűen használatba, vagy ahol az első használatbavétel és az eladás között még nem telt el két év.
• Alapterület: többlakásos épületben legfeljebb 150 m² összes hasznos alapterületű lakásra, egylakásos lakóingatlannál (pl. családi háznál) legfeljebb 300 m²-re vehető igénybe.
• Ügylet: a kedvezmény az ingatlan értékesítésére vonatkozik, vagyis tipikusan a fejlesztőtől történő vásárlásra.

Mennyit jelent az áfakulcs a vételárban?

Egy egyszerű, szemléltető számítás: egy 80 millió forint nettó árú lakás 5%-os áfával 84 millió forintba kerül, 27%-os áfával viszont 101,6 millió forintba. Ugyanarra a lakásra ez 17,6 millió forint különbség. Ezért figyeli a piac ennyire szorosan a lakásáfa sorsát.

Mi a helyzet ma? A 2026. december 31-i határidő és az átmeneti szabály

A jelenleg hatályos törvény szerint az 5%-os lakásáfa általánosan 2026. december 31-ig alkalmazható. Létezik ugyanakkor egy átmeneti szabály: az 5%-os kulcs a 2026 után, de legkésőbb 2030. december 31-ig átvett előlegekre és teljesített eladásokra is alkalmazható, ha:

1. az építési engedélyhez kötött lakóépület építési engedélye 2026. december 31-ig véglegessé vált, vagy
2. az egyszerű bejelentéshez kötött építkezést a korábbi szabályok szerint legkésőbb 2024. szeptember 30-ig bejelentették, vagy
3. az új építészeti törvény szerinti egyszerű bejelentést 2026. december 31-ig tudomásul vették.

Ha ezek egyike sem teljesül, a jelenlegi szabályok szerint a 2026 utáni teljesítésekre már 27%-os áfa vonatkozna. A rozsdaövezeti akcióterületeken épülő lakásokra külön szabály van, ott a kedvezmény 2027-től is változatlanul megmarad.

5%-os lakásáfa 2027-től: határozatlan időre maradhat

2026. október 20-án Kármán András pénzügyminiszter a 2027-es költségvetés bemutatásakor bejelentette, hogy az új lakások 5%-os áfája határozatlan ideig megmarad, nem kell többé időszakosan meghosszabbítani. Október 28-án a kormány az Országgyűlés elé terjesztette a jövő évi adótörvényeket. A kormány közleménye szerint a csomagban az új építésű lakások 5%-os áfájánál eltörlik a határidőt.

Fontos: ez még törvényjavaslat. Amíg az Országgyűlés el nem fogadja, a fenti, 2026. december 31-i határidős szabály van hatályban. A részletek, például hogy maradnak-e a 150 és 300 m²-es korlátok, az elfogadott törvényből derülnek ki.

Lesznek olcsóbbak az új lakások?

Önmagában valószínűleg nem. Az áfakulcs megtartása nem jelent automatikus árcsökkenést, mert a vételárat továbbra is az építési és telekköltségek, valamint a kereslet alakítja. A változás legfőbb haszna a kiszámíthatóság: a vevőnek nem kell attól tartania, hogy egy 2027-ben vagy 2028-ban átadott lakás áfája év végén hirtelen 27%-ra ugrik.

Új építésű lakás vásárlása a XIII. kerületben: mire figyeljen most?

A XIII. kerületi új lakóprojektek jelentős része 2027-ben vagy 2028-ban készül el. Kínálatunkban például az MP Residence átadását 2027 negyedik negyedévére, a Starlight Terrace-ét 2028 első negyedévére, a Metrodom Beat 2-ét 2028 harmadik negyedévére, a New Palace IV.-ét pedig 2028 negyedik negyedévére tervezik. Ilyen, papíron megvásárolt lakásoknál az áfa az előlegek befizetésekor és a teljesítéskor is számít, ezért érdemes alaposan utánajárni.

Kérdések, amelyeket érdemes feltenni a fejlesztőnek

• A meghirdetett ár bruttó ár 5%-os áfával, vagy nettó ár?
• Mikor vált véglegessé az építési engedély, illetve mikor vették tudomásul a bejelentést?
• Mi történik, ha változik az áfakulcs? Van-e erről rendelkezés az adásvételi szerződésben?
• Milyen ütemezéssel kell fizetni az előlegeket és a vételárhátralékot?

Nagyobb lakás vagy már átadott épület esetén

Ha 150 m² feletti lakásban gondolkodik, vagy olyan épületben vásárolna, amelyet már két évnél régebben vettek használatba, ne induljon ki abból, hogy biztosan 5%-os áfa vonatkozik rá. Ilyenkor kérje a fejlesztő vagy egy adószakértő írásos tájékoztatását.

Lakásáfa és támogatások: érdemes együtt tervezni

Az áfakérdés mellett a finanszírozás is változik: október 28-tól a Wekerle Plusz váltja az Otthon Startot. Erről a Lezárul az Otthon Start, indul a Wekerle Plusz cikkünkben írtunk részletesen. Az aktuálisan elérhető XIII. kerületi új lakásokat az Új lakóprojektek oldalon böngészheti.

Gyakori kérdések

Meddig érvényes az 5%-os lakásáfa?

A hatályos törvény szerint általánosan 2026. december 31-ig, átmeneti szabállyal egyes projekteknél 2030. december 31-ig. A kormány október 28-án benyújtott javaslata eltörölné a határidőt; ez az Országgyűlés döntésével válhat véglegessé.

Mekkora lakásra vehető igénybe a kedvezményes áfa?

Többlakásos épületben legfeljebb 150 m², egylakásos lakóingatlannál legfeljebb 300 m² összes hasznos alapterületig.

Ha most foglalok egy 2028-ban átadott lakást, milyen áfát fizetek?

A jelenlegi szabályok szerint 5%-ot, ha a projekt építési engedélye 2026. december 31-ig véglegessé vált. Ha a határidőt eltörlő javaslatot elfogadják, ez a feltétel a tervek szerint megszűnik. Az aktuális státuszt mindig kérdezze meg a fejlesztőtől.

Használt lakásra is vonatkozik az 5%-os áfa?

Nem. A kedvezmény az áfa szempontjából új lakóingatlanok értékesítésére vonatkozik.

Új lakásba költözne? Kezdje a jelenlegi ingatlana értékével

Ha a jelenlegi lakása eladásából finanszírozná az új otthont, először érdemes tudni, mennyit ér ma. Kérjen ingyenes piaci elemzést, és kollégáink segítenek összehangolni az eladást és az új lakás vásárlását, a foglalótól a kulcsátadásig.